女子交定金及首付款后房价上涨 房子被卖给他人

2016年夏天，刘女士和冯娟签下房屋买卖合同，支付了定金和部分首付共25万元。过了几个月，冯娟称丈夫郭荣说房价上涨太快，不愿意过户。在听说他们夫妻俩已经将房屋出售给他人后，刘女士将他们告上法庭。2017年，南京溧水法院一审判决，郭荣夫妇支付给刘女士60万元。判决后，三人均上诉至南京市中级人民法院，南京中院审理后维持了原判。

　　买二手房遭卖家频频要钱

　　2011年，郭荣夫妇在南京市溧水区购买了一套房屋，登记在二人名下。2016年7月9日，在郭荣没到场的情况下，冯娟和刘女士以及中介人员，三方签订了一份《房地产买卖中介合同》，房屋售价为100万元。定金5万元由刘女士当场支付，并于同年7月25日前支付首付款45万元，剩余50万房款由银行按揭贷款支付。

　　没几天，冯娟提出儿子出国留学需要缴纳保证金，想刘女士先支付20万元购房款。刘女士支付了20万元，冯娟也出具了收条，并将剩余25万首付款的到账时间改为同年8月5日。没多久冯娟又提出，他们暂时没钱办理银行贷款解押，房子暂时不能过户。等冯娟凑足了解押资金，他们签下协议约定2016年10月30日双方再办理过户手续。

　　房价上涨，卖家不肯卖房了

　　2016年10月25日，冯娟告诉刘女士，丈夫郭荣因房屋价格上涨不平衡，因此不肯签字过户，并承诺会努力说服他。一个星期后，刘女士来到郭荣的工作单位进行理论，二人发生争执，最终报警处理。

　　没几天，冯娟给刘女士发来短信声称，由于刘女士没有在7月25日之前付齐首付款，因此双方的合同解除了。冯娟发完短信后，与丈夫一起将房屋出售给案外人。据冯娟称房屋出售了130万元。

　　刘女士向溧水法院提起诉讼，要求郭荣夫妇退还25万元定金和首付款，赔偿各项损失共计50万元。

　　买家认为合同是无效的

　　在庭上冯娟提出，卖这套房子是她一个人的行为，签订房屋买卖合同的时候郭荣并不在场，这样的合同是无效的。刘女士也没有提出要郭荣签订合同，也没有要他的授权委托书。既然合同是无效的，那就不存在违约这个说法。她同意退还25万元定金和首付款，其他损失不予赔偿。

　　而郭荣也表示，他完全不知道把房子卖给刘女士这件事，合同上只有冯娟的签名，而这套房子登记在他和妻子两人名下，因此这个合同是无效的。

　　与二人签订房屋买卖合同的某中介服务中心称，中介人员张某和冯娟有点亲戚关系，他得知冯娟有套房子要卖，就和她取得联系，冯娟也把房屋的钥匙放在他这里。签合同那天，张某提出要郭荣一起来签字，但冯娟说：" 你还不相信我啊。" 冯娟表示基本上她自己能做主，丈夫没时间来签字。冯娟后来是因为房价上涨才违约的。

　　一审判他们赔偿60万

　　溧水法院认为，冯娟在和刘女士签订合同时，没有取得房屋共有权人郭荣的同意，签完合同后也没有获得他的追认，冯娟处分这套房子属于无权处分，但合同是是有效的。冯娟的行为已经构成违约，应该向刘女士承担相应的违约责任。

　　刘女士没有在规定时间内将剩余首付款打给冯娟，这样是否构成违约?溧水法院认为，从刘女士提供的录音内容来看，是因为冯娟把先支付的20万首付款用掉，且郭荣不同意签字办理过户手续，冯娟才多次修改办理过户的时间。刘女士没有在2016年8月5日前支付剩余首付款并不构成违约。

　　关于冯娟拿走的25万元购房款是否由郭荣和她一起承担，溧水法院给出这样的回复。法院认为，虽然合同是冯娟签订且25万购房款是她收取的，她因无权代理因此对刘女士负有债务，该债务是在婚姻存续期间产生的，而且这25万元用于冯娟和郭荣的儿子国外读书，这是为家庭共同利益出售房产。因此，冯娟和郭荣共同返还给刘女士25万元。综合考虑双方的责任、房屋所在地段的市场行情等因素，法院酌定损失费为35万元。

　　最终，溧水法院判决冯娟和郭荣向刘女士返还各项费用共计60万元。

　　三人均上诉被驳回

　　一审判决后，刘女士和郭荣夫妇不满判决结果，均向南京中院提起上诉。

　　刘女士认为，这套房子带来的损失远不止一审判决中的35万元，应该为50万元。而郭荣夫妇认为房价上涨也不是他们能操控的，应该按照合同中约定的违约金为限，改判为10万元。

　　南京中院认为，一审法院根据案子的实际情况，综合房屋所在地段房价的市场行情，酌定刘女士应得的赔偿损失数额为35万元，并没有不当。最终，驳回三人的诉求。

　　南京溧水法院审判员逯婷婷表示，近年来二手房房价连续上涨，卖方为获取更大的经济利益，在房屋交易期间往往会要求涨价或直接毁约。建议市民在购买二手房时，一定要谨慎签订买卖合同，留下相关证据。

　　(网易江苏)